【物业普法微课堂】《民法典》｜与我们休戚相关的物业纠纷那些事儿（第十五期）
发布者：扬州市物业管理协会 发布日期：2024-09-19
老董居住在某小区某幢楼东单元顶层，该幢楼共4层，有东西两单元，共有16户住户。由于该小区楼房历史较久，多年前老董家中开始出现房顶漏水现象，起初只有轻微渗漏，老董便自行找人修补。近年来，漏水问题愈发严重，2023年4月，老董通知楼下住户后便开始着手维修，花费一万余元。在老董向楼下追偿维修费时，楼下住户老赵对维修费金额及承担方式有异议，多次协商未果后，老董便起诉至荣成法院，要求老赵承担维修费3000余元。诉讼中，因老赵对维修费提出异议，老董申请司法鉴定。经鉴定，楼顶防水维修造价为11361元。
法院经审理认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，屋顶应当认定为共有部分。涉案楼顶覆盖全楼，关乎全楼16户业主的共同利益，应属于全楼业主的共同财产，全楼业主对楼顶享有共有权利，自然也应承担相应的义务。全楼业主应对楼顶共同维护，维护的内容自然包括出现漏水的情形，应由全体业主共同出资使楼顶恢复到正常使用状态。基于全楼业主对楼顶所享有的份额均等，因此，所产生的费用应由全楼16户业主平均承担。老董因案涉房屋楼顶漏水自行组织人员做防水维修并支付维修费用，在垫付维修费用后可以向其他业主追偿。最终，法院判决老赵支付老董垫付的楼顶防水维修款710元。判决后，老赵不服提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第一款 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
《中华人民共和国民法典》第二百八十三条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
