【物业普法微课堂】《民法典》｜与我们休戚相关的物业纠纷那些事儿（第十六期）
发布者：扬州市物业管理协会 发布日期：2024-09-23
刘某与颜某是一小区201室和101室的业主，为上下楼邻居。颜某家安装空调时，将两台空调外机安装在其飘窗顶板上方。后刘某亦安装空调，认为上述机位应归自家使用，遂要求颜某将两台空调外机全部移走，遭颜某拒绝。庭审中，刘某提交了《某小区关于空调外机位规范使用通告》，载明：“本小区物业管理委员会针对业主合理、有序摆放空调外机作出如下管理规定：1.次卧和儿童房空调外机位置设计在业主房屋本层；2.鉴于房地产开发商设计及空调正常安装要求，客厅和主卧空调外机一并安装在本层飘窗下方的室外机位置上，即上一层住户空调外机须安装在下一层住户飘窗顶板上面。请各位业主详细阅读，规范安装。”经现场查看，该小区多数住户客厅及主卧的空调外机均安放在下一楼层住户飘窗的顶板上方，部分一楼住户，即使自家飘窗顶板上方机位闲置，也将自家空调外机安装在一楼地面。庭审中颜某自认其家安装空调时，最初将一台外机放在一楼地面上，后发现下雨时泥水经常溅到外机上，遂将该外机移到现在的位置。法院经审理后认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：……建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”。根据上述法律和司法解释，结合现代小区多层建筑的特点，司法实践中，业主“专有部分”原则上以四周的墙壁、地板以及天花板所组成的空间为限，但不及于作为整栋建筑物主体结构的柱、梁、墙，以及两个或多个相邻的建筑物区分所有权人共用的墙壁。
本案中，颜某飘窗上方的空调外机放置台位于其所购买的房屋私密空间之外的建筑物外墙，在使用上并不具有天然的排他性，该部位应认定为建筑物的共有部分。颜某作为小区一楼业主，其将两台空调外机全部放置于一楼飘窗顶板上方，导致二楼业主刘某无处安放自家空调外机，侵犯了刘某的合法权益。遂作出一审判决，颜某将安装在一楼飘窗顶板上的两台空调外机自行移除，并不得妨害刘某今后在该位置安装空调外机。宣判后，双方均未提出上诉，判决已生效。第二百三十六条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第九百四十二条第一款 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》
第三条第一款第一项 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。
