【物业普法微课堂】《民法典》｜与我们休戚相关的物业纠纷那些事儿（第二十二期）
发布者：扬州市物业管理协会 发布日期：2024-11-13
2022年11月，王某经司法拍卖竞拍得一处房产，原房主为李某。2023年1月，王某在取得该房屋产权证后，到该房产的物业服务公司办理物业相关手续。物业公司要求王某支付该房产已拖欠3年的物业费。王某认为其刚刚取得房产证，之前的物业费与其无关。经多次催要无果，物业公司将王某与原房主李某一并诉至法院。 法庭上，原房主李某提交法院《拍卖公告》，其中第八条载明“ 拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补缴的相关税、费（依照税法等相关法律法规和政策的规定），由双方各自承担。自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确交费义务人的费用也由买受人承担。具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。标的物如有原有户口难以迁出的情况，由买受人自行承担解决，与拍卖人无涉。” 李某认为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知和未知的瑕疵。竞买人可以到相关部门咨询涉案房屋的情况，未咨询的竞买人视为对标的物现状的认可，责任自负。故其已对涉案的物业欠费不具有任何偿付责任，该欠付责任应由竞买人即新房主王某承担。 王某认为，《拍卖公告》第八条载明的“水、电、物业等欠费由买受人承担”不合法、无效。物业费是李某欠的，应由李某支付。请求法院判决驳回物业公司对其的诉讼请求。 法院审理认为，本案争议的焦点是：在案涉房屋已被法院拍卖的情况下，应由原业主还是现业主支付物业服务费。 第一，李某与物业公司签订的物业服务合同，对“收费标准”“应于每年4月20日前预先交纳一年度的物业费的交纳时间”“空置房物业费如何交纳”“转让前的交清义务”进行了约定。案涉房产欠付物业费已达3年，即2020年1月1日至2022年12月31日。也就是说，在2019年4月20日前，李某就应预交2020年度物业服务费。李某违约迟迟不交，物业公司怠于催要，而导致欠付物业费达3年。现因拍卖变更业主，据此免除李某合同义务有失公平合理性。故对李某以房产已经拍卖、所欠物业费不应由其负担的主张，法院不予采信。根据合同相对性原则，李某应当向物业公司支付所欠物业服务费。
第二，案涉房屋的《拍卖公告》等文件明确载明了拍卖标的物所涉及的物业费等欠费均由买受人自行了解并承担。王某自愿参与竞拍，应视为其对《拍卖公告》等上述条件的接受和同意。其参加竞拍前理应自行了解、核实案涉房屋的物业服务费等欠费情况。王某参与竞拍并取得案涉房屋产权，表明其认可案涉房屋的瑕疵和权利负担，同意承担案涉房屋所欠物业服务费的责任。且本案无证据证明物业公司对此予以明确拒绝。根据《民法典》第五百五十二条规定：“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”故王某在拍卖公告载明欠交物业费需由买受人承担的情况下，明知且同意承担该物业费交纳义务，应构成债务加入。对王某抗辩其在取得房产证之前的物业费不应承担交纳义务的主张，法院不予采信。王某就李某所欠上述物业服务费应承担连带清偿责任。
第三，原、被告双方均认可所诉期间案涉房产处于空置状态。根据当地物业服务收费管理办法的有关规定：“普通住宅交付后空置6个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定。”根据本案实际情况，法院参照上述规定，对物业公司所诉2020年1月1日至2022年12月31日期间物业费按照当地规定的打折标准认定计收。近年来，法拍房新产权人清欠物业服务等费用的纠纷较多，是原产权人负担，还是新产权人债的加入或债的转移，观点不一。本案中，原产权人李某违约迟迟不交物业费，物业公司怠于催要而导致欠付物业费达3年，现因拍卖变更业主据此免除李某合同义务有失公平合理性，根据合同相对性原则，原产权人李某应当向物业公司支付所欠物业服务费。竞买人即新房主王某自愿参与房产竞拍，应视为其对法院《拍卖公告》内容的接受和同意，其参加竞拍前理应自行了解、核实案涉房屋的物业服务费等欠费情况，王某参与竞拍并取得案涉房屋产权，即表明其认可案涉房屋的瑕疵和权利负担，同意承担案涉房屋所欠物业服务费的责任，且无证据证明物业公司对此予以明确拒绝。根据《民法典》的规定，王某在拍卖公告载明欠交物业费需由买受人承担的情况下，明知且同意承担该物业费交纳义务，应构成债务加入，王某就原业主李某所欠物业服务费应承担连带清偿责任。 每一起案件都是一个引领社会风尚的指向标，本案通过对竞买人“债的加入”的认定，既保障了债权人的合法权益，确定了合同相对性原则下实际债务人清偿义务，又对法拍房竞买人起到谨慎注意和风险提示效果，顺应了公正、诚信的社会主义核心价值观导向。《民法典》第五百五十二条规定：“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”
