物业普法微课堂
某业主购买了某小区三楼的一套商品住宅房，一、二楼为商铺，因三楼可以通向二楼商铺楼的屋面。业主将部分楼面安装栏杆围圈并养鸡种菜，该业主有权这么做吗？商铺业主在商铺二楼顶面施工开出一条通道通往楼顶。该商铺业主有权这么做吗？
商品住宅房业主和商铺业主均无权这么做。
依据《中华人民共和国民法典》
第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
根据上述规定，建筑物屋顶属于共有部分，业主具有共同管理的权利，二楼商铺业主开挖楼道的行为不应支持。但三楼商品住宅业主在楼顶面私自圈占、养鸡种菜的行为亦侵害了全体业主权益，同时也对楼顶面的保养与维护造成影响。二楼业主应当将已挖开的二楼楼面恢复原状，三楼业主应当清除其在楼顶面的菜园、栏杆、鸡笼等物品恢复原状。
法条普及
如何认定建筑物的专有部分和共有部分？
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和第三条分别对建筑物的专有部分和共有部分的认定作了规定：
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
