【普法微课堂】《民法典》｜与我们休戚相关的物业纠纷那些事儿（第五期）
发布者：扬州市物业管理协会 发布日期：2023-10-13
【基本案情】某小区在领取预销售许可证前，开发商通过招投标的形式选聘其集团旗下自有的物业公司为该小区业主提供前期物业管理服务，该小区共有1200户业主。随着小区房屋全部销售结束，以及交付入住率越来越高，物业公司的服务越来越跟不上，小区各类物业服务方面的矛盾问题越来越突出，投诉经常居高不下，小区业主不满情绪非常高，更换物业公司的呼声也越来越大。最终，在小区交付使用两年后，于2020年11月初小区通过法定程序召开业主大会，选举了小区业主委员会。次月，小区业主委员会组织召开业主大会，就是否同意解聘该物业公司进行了书面表决。经统计，本次会议共发放表决票1200张，回收表决票850张，其中同意票550张，不同意票250张，废票28张，弃权票22张。【问题一】：根据本次表决结果（不考虑建筑面积所占比例问题），业主委员会可以解聘该物业公司吗？
因本次业主大会召开表决投票的时间是2020年12月份，此时《民法典》尚未生效，所以依据当时尚生效的《中华人民共和国物权法》：
第七十六条 下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述法律，本次业主大会收回的决票中，投同意解聘物业公司的只有550票，业主总人数为1200人，同意解聘的票数仅占总票数的45.83%，未超过业主总人数的一半，不符合《物权法》的相关规定，因此该决议不能通过。【问题二】：若此次业主大会发生在2021年12月份，根据本次表决结果（不考虑建筑面积所占比例问题），业主委员会可以解聘该物业公司吗？
因为《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起生效，《中华人民共和国物权法》同时废止，2021年12月份召开业主大会进行的表决事项应根据《中华人民共和国民法典》的相关规定执行。第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
本次会议共发放表决票1200张，回收表决票850张，其中同意票550张，不同意票250张，弃权票50张。收回的表决票850张，参与表决率占业主总人数的70.83%，已符合并超出“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”的规定。而同意解聘物业公司的表决票550张，占参与表决票数的64.71%，也已符合“决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”的规定。因此，根据本次业主大会的投票表决结果，可以解聘该物业公司
